El laberinto contable de Delphi: el 'milagro' inmobiliario del Cádiz C.F. con tasaciones oficiales a la mitad de su venta
La operación de compraventa por 7 millones de euros contrasta con la valoración estatal de 2,8 millones y el análisis pericial incorporado a las diligencias judiciales que investigan a la cúpula del club
¿Cuánto valen realmente los antiguos terrenos de Delphi? La respuesta depende del documento que se consulte. A lo largo de apenas cuatro años, el mismo activo ha pasado de adjudicarse en concurso por poco más de dos millones de euros a venderse por siete millones, ser tasado oficialmente en 2,8 millones para una expropiación y alcanzar más de once millones en una valoración utilizada para su revalorización contable. Esa secuencia de cifras forma parte ahora de las diligencias que instruye el Juzgado de Instrucción número 3 de Cádiz.
El procedimiento penal, impulsado por la representación procesal de la sociedad Calambur Intermediaciones, S.L. contra el presidente de la entidad, Manuel Vizcaíno, el vicepresidente Rafael Contreras Chamorro y otros miembros del Consejo de Administración, tiene en la disonancia de las valoraciones inmobiliarias su principal punto de conflicto.
La reciente transmisión del suelo por parte de la filial del club a la sociedad Sepsus Media Group por un importe global de 7 millones de euros ha cerrado el ciclo económico del inmueble, dejando al descubierto una secuencia de cifras marcadamente divergentes.
El epicentro de la investigación radica en la brecha existente entre el coste real de adquisición de los terrenos, las sucesivas anotaciones en los balances financieros del club y el importe finalmente pactado en su transmisión comercial.
A través de la sociedad instrumental Sport City Cádiz, S.L., la entidad se hizo con los terrenos de la extinta fábrica en un proceso de subasta concursal por un importe inicial de 2.175.172,18 €. A esta cifra se sumaron las deudas pendientes de IBI, impuestos y costes asociados hasta situar el desembolso acumulado en una horquilla de entre 3,69 y 4,53 millones de euros.
Sin embargo, las cuentas anuales de la entidad correspondientes al ejercicio 2022/2023 reflejan que la inversión asociada a dicho suelo experimentó un repunte contable hasta alcanzar los 13.551.708,00 €, generando de este modo un ingreso extraordinario por revalorización de 6.519.708,00 €. Esta cifra contrasta significativamente con el precio final de venta acordado posteriormente por 7 millones de euros.
La horquilla de las valoraciones: cuatro hitos económicos
El expediente judicial y la documentación de la compraventa exponen una marcada disparidad entre los valores asignados al activo industrial a lo largo del proceso:
- Coste de Adquisición en Subasta: 2.175.172,18 €. El montante efectivamente desembolsado en el proceso concursal por la filial del club.
- Tasación Oficial de SEGIPSA: 2.800.000,00 €. La valoración efectuada por la Sociedad Estatal de Gestión Inmobiliaria del Patrimonio a petición de la Autoridad Portuaria de la Bahía de Cádiz para la fijación de la indemnización expropiatoria, situada a menos de la mitad del precio final de venta.
- Precio de Venta Acordado: 7.000.000,00 €. El importe fijado en la transmisión a Sepsus Media Group, estructurado en 4 millones de euros a plazos y 3 millones condicionados a hitos futuros.
- Tasación para la Revalorización Financiera: 11.315.017,85 €. El informe emitido por una entidad homologada e inscrita en el Registro de Sociedades de Tasación del Banco de España, utilizado para elevar el valor del activo en los libros contables y en el fondo Gades Sports Technology Industry FCRE.
Que existan varias valoraciones sobre un mismo activo no implica, por sí mismo, ninguna irregularidad. Cada una responde a finalidades distintas (adquisición concursal, fijación de un posible justiprecio expropiatorio, valoración financiera o compraventa). Precisamente sobre el alcance y la utilización de algunas de esas valoraciones gira parte del debate judicial abierto.
Calificación urbanística y limitaciones de dominio
Junto a los aspectos puramente financieros, los informes periciales aportados a la causa judicial analizan la viabilidad técnica y administrativa del suelo.
Los terrenos conservan formalmente la calificación de suelo industrial otorgada por el planeamiento municipal de Puerto Real, sin que conste la tramitación ni la aprobación definitiva de modificaciones urbanísticas orientadas a habilitar usos terciarios, deportivos o comerciales. Asimismo, la parcela arrastra la afección del Boletín Oficial del Estado (BOE) de abril de 2022, que determinó su adscripción al Dominio Público Portuario en favor de la Autoridad Portuaria de la Bahía de Cádiz.
En el ámbito de la estructuración financiera, el vehículo Gades Sports Technology Industry FCRE —diseñado inicialmente para captar capital de inversores privados externos— se disolvió formalmente el 31 de marzo de 2024 sin haber incorporado financiación ajena.
Las posiciones de las partes en el proceso judicial
El sumario recoge dos interpretaciones contrapuestas sobre el impacto económico y patrimonial de las operaciones descritas:
- Tesis de la acusación: La representación procesal del querellante sostiene que la revalorización en libros hasta los 13,55 millones de euros constituyó un artificio contable orientado a compensar pérdidas operativas ordinarias cercanas a los 6 millones de euros. Argumenta que la secuencia societaria carecía de sustancia económica real y calcula un perjuicio patrimonial directo para la entidad de 3.079.988,24 €.
- Tesis de la defensa: El Consejo de Administración defiende que la actualización del valor del activo se realizó de forma strictly regular sobre la base de una tasación independiente validada bajo la normativa del Banco de España. Señala que los estados financieros contaron con el informe favorable de auditores externos y la aprobación de la Junta General. Sostiene además que la transacción generó valor, destacando la obtención de más de 950.000 € en chatarra tras el desmantelamiento de las instalaciones y argumentando que la venta posterior confirma la liquidez del activo y descarta cualquier lesión patrimonial al club.
Será la investigación judicial la que determine si la secuencia de operaciones respondió a criterios exclusivamente contables y financieros ajustados a derecho o si, por el contrario, existió alguna actuación con relevancia penal. Mientras tanto, las cifras que rodean a Delphi siguen ofreciendo cuatro respuestas diferentes a una misma pregunta: cuánto valían realmente aquellos terrenos.