Los detalles no contados de la venta del terreno de Delphi: la letra pequeña de una operación con pocas garantías para el Cádiz CF
El pago aplazado sin intereses expresos, la ausencia de una condición resolutoria específica y los tres millones sujetos al futuro de la expropiación dibujan una compraventa mucho más compleja de lo poco explicado
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La compra conocida recientemenre de los antiguos terrenos de Delphi por parte del actual presidente del Cádiz CF, Christian Septien, por siete millones de euros no se ha terminado de explicar por el club y quedan algunos claroscuros en esta compraventa, al menos, en lo que se conoce púbicamente de ella.
El calendario de pagos, las condiciones ligadas al procedimiento de expropiación y la ausencia expresa de determinadas garantías dejan una letra pequeña mucho más compleja para Sport City Cádiz, sociedad filial del Cádiz CF y propietaria de las parcelas hasta la formalización de la transmisión.
La operación fue acordada mediante un contrato privado suscrito el 30 de marzo de 2026 y elevada a escritura pública el 9 de julio. La parte compradora es Sepsus Media Group, sociedad unipersonal representada por Christian Septien, quien por aquellas fechas estaba completando su llegada a la presidencia del Cádiz CF.
Más allá del precio global anunciado, la compraventa no supone que Sport City Cádiz haya recibido siete millones en el momento de transmitir los terrenos. La posesión parece que ya había sido entregada anteriormente tras acuerdo previo, mientras todo el importe quedó pendiente de pago conforme a un calendario que diferencia entre cuatro millones con vencimientos concretos y otros tres millones cuya fecha de cobro depende de acontecimientos que ninguna de las partes controla por completo.
Lo más llamativo es que la posesión de los terrenos fue entregada el 30 de marzo de 2026, mientras que la propiedad quedó formalmente transmitida mediante escritura pública el 9 de julio. Sin embargo, el primer euro del precio no debía abonarse hasta ayer, 3 de agosto, de acuerdo con el calendario pactado. No ha trascendido dicho pago.
Es decir, durante varios meses la finca ya había cambiado de manos sin que Sport City Cádiz hubiera percibido cantidad alguna.
El precio total pactado asciende a siete millones de euros: 6,8 millones corresponden a la parcela principal y 200.000 euros a una segunda finca de menor superficie. Sin embargo, la primera parte del pago se divide en cuatro transferencias de un millón de euros cada una.
Los vencimientos fueron fijados para los días 3 de agosto, 3 de septiembre, 3 de octubre y 3 de noviembre de 2026. Sport City Cádiz, por tanto, transmite la propiedad y entrega la posesión antes de haber recibido esos cuatro millones.
La escritura no concede carta de pago anticipada. Esta se entiende otorgada automáticamente a medida que la compradora acredite mediante justificantes bancarios que las transferencias se han realizado desde y hacia las cuentas señaladas.
El pago aplazado no aparece acompañado de un interés expreso, una actualización de las cantidades por el paso del tiempo ni un incremento del precio asociado a la financiación concedida de hecho por la parte vendedora. Los cuatro millones mantienen el mismo valor nominal durante los meses en los que se distribuyen los vencimientos.
No aparece una recuperación automática de los terrenos por impago
Otro aspecto especialmente relevante está en las garantías de cobro. En la escritura no figura expresamente una condición resolutoria específica que permita a Sport City Cádiz recuperar automáticamente la propiedad de las parcelas en caso de que la compradora incumpla el calendario pactado.
La escritura tampoco recoge de forma expresa una condición resolutoria inscrita que permita recuperar automáticamente la propiedad en caso de incumplimiento del calendario de pagos. Tampoco aparecen pactados intereses de demora, una cláusula penal específica, un aval bancario, una reserva de dominio o una garantía real sobre las parcelas transmitidas.
Ello no significa que la parte vendedora quede sin protección jurídica. En ausencia de esas previsiones específicas, seguirían siendo de aplicación las acciones generales previstas en el Código Civil para exigir judicialmente el cumplimiento del contrato, reclamar su resolución o solicitar la correspondiente indemnización. La diferencia es que la escritura desplaza esa protección desde garantías expresamente pactadas entre las partes hacia los mecanismos generales previstos por la legislación civil.
El acuerdo no recoge expresamente una condición resolutoria inscrita que permita recuperar automáticamente la propiedad en caso de incumplimiento del calendario de pagos. Tampoco aparecen pactados de forma expresa intereses de demora, una cláusula penal específica, un aval bancario, una reserva de dominio o una garantía real sobre las parcelas transmitidas.
Ello no significa que la parte vendedora quede desprotegida. En ausencia de esas previsiones específicas, seguirían siendo aplicables los mecanismos generales previstos en el Código Civil para exigir el cumplimiento del contrato, reclamar judicialmente su resolución o solicitar, en su caso, la correspondiente indemnización por daños y perjuicios. La diferencia es que la escritura desplaza esa protección desde garantías expresamente pactadas entre las partes hacia las acciones legales generales previstas por el ordenamiento jurídico.
Los otros tres millones no tienen una fecha concreta de cobro
La parte más singular de la estructura económica afecta a los tres millones restantes. Su pago no está vinculado a un día determinado, sino al cumplimiento alternativo de una de dos condiciones relacionadas con el conflicto abierto sobre el futuro de los terrenos.
En realidad, esos tres millones no constituyen un pago aplazado en sentido estricto, sino una cantidad sometida a una condición suspensiva. Mientras esa condición no llegue a producirse, esa parte del precio ni siquiera resulta exigible. Solo nacerá el derecho al cobro si se materializa alguno de los supuestos previstos expresamente en la escritura.
La compradora deberá abonar esa cantidad si las fincas quedan liberadas del expediente de declaración de uso portuario que actualmente las afecta. También deberá hacerlo si, por el contrario, la Administración culmina el procedimiento expropiatorio y paga el correspondiente justiprecio.
Es decir, los tres millones se harán exigibles tanto si los terrenos salen del ámbito portuario como si la expropiación sigue adelante y la Administración paga por ellos. Sin embargo, mientras no ocurra ninguna de esas circunstancias, el contrato no fija una fecha límite alternativa para liquidar esa parte del precio.
El cobro queda, por tanto, condicionado a un procedimiento administrativo y judicial de duración incierta. La expropiación continúa recurrida ante la Audiencia Nacional, que deberá pronunciarse sobre las decisiones que incorporaron las parcelas a la zona de servicio portuario y permitieron iniciar el expediente.
El cambio de propietario no modifica por sí solo la situación jurídica de las antiguas instalaciones de Delphi. La compradora acepta expresamente que conoce la afección portuaria y el procedimiento que puede terminar con la expropiación de las parcelas.
Fuentes de la Autoridad Portuaria de la Bahía de Cádiz explicaron a Cádiz Directo que conocieron la venta a través de las informaciones publicadas y que el procedimiento continúa en el mismo punto, pendiente de la resolución de la Audiencia Nacional.
Si la justicia avala la actuación administrativa, Puertos del Estado tiene preparada la continuación del expediente para aprobar el justiprecio. Si los recursos prosperan y las parcelas quedan liberadas de la afección portuaria, se cumpliría la otra condición que activa el pago de los tres millones.
La venta, por tanto, está diseñada para que el comprador asuma el futuro de unos terrenos cuyo destino aún no está cerrado. Al mismo tiempo, Sport City Cádiz queda a la espera de uno de esos dos desenlaces para cobrar una parte equivalente a casi el 43 % del precio total.
Los tres millones no dependen de una venta superior a 10,5 millones
La compraventa incluye además una cláusula distinta que conviene no confundir con los tres millones pendientes. Sport City Cádiz se reserva un derecho de cobro si Sepsus Media Group vende en el futuro las fincas por más de 10,5 millones de euros.
En ese supuesto, la parte vendedora tendrá derecho al 50 % de la plusvalía obtenida sobre la cantidad que exceda de esos 10,5 millones. Por ejemplo, si la finca fuese transmitida posteriormente por 12,5 millones, la diferencia sería de dos millones y Sport City tendría derecho a cobrar la mitad de ese exceso.
La obligación se mantiene incluso si la compradora aporta previamente el inmueble a otra sociedad. En ese caso, deberá informar a la nueva titular de la existencia de la cláusula y esta tendrá que subrogarse en ella.
Esta previsión protege parcialmente a Sport City Cádiz frente a una futura revalorización y venta del suelo, pero no actúa como garantía del pago de los cuatro millones aplazados ni de los tres millones condicionados al procedimiento portuario. Solo se activa si existe una transmisión posterior por encima del umbral señalado.
La venta se formaliza en el estado físico y jurídico en el que se encuentran los terrenos. La parte compradora reconoce conocer las afecciones existentes y renuncia expresamente al saneamiento por vicios ocultos.
También acepta que distintas porciones del suelo ya habían resultado afectadas por anteriores expropiaciones relacionadas con infraestructuras viarias y ferroviarias. La compraventa, por tanto, no se produce sobre una parcela ajena a condicionantes administrativos, sino sobre unos terrenos cuya delimitación, usos y futuro han sido objeto de diversos expedientes.
El contrato recoge asimismo que los terrenos no tienen la consideración de activo esencial de Sport City Cádiz y que el importe de la enajenación no supera el 25 % del valor de los activos reflejados en el último balance aprobado de la sociedad. Esa declaración evita que la operación quede sometida al régimen específico previsto para la transmisión de activos esenciales, aunque el club había presentado durante años esos terrenos como la base de uno de sus proyectos estratégicos.
De proyecto estratégico a activo no esencial
El Cádiz CF vinculó inicialmente la compra de Delphi al desarrollo de Sportech City, un proyecto tecnológico, deportivo, universitario e industrial que incluía incluso la posibilidad de levantar un nuevo estadio y trasladar parte de la actividad del club fuera de la capital.
La iniciativa quedó bloqueada por la afección portuaria, por la calificación urbanística del suelo y por la ausencia de una solución al conflicto con las administraciones. Con el paso del tiempo, el proyecto se trasladó a El Puerto de Santa María, mientras las parcelas de Puerto Real permanecieron vacías tras el desmantelamiento de las antiguas instalaciones industriales.
La declaración de que Delphi no constituye un activo esencial debe entenderse desde el punto de vista jurídico y contable de Sport City Cádiz en el momento de la venta. Sin embargo, contrasta con la relevancia pública que el propio entorno del Cádiz CF había atribuido al suelo desde su adquisición en 2022.
La parte vendedora no es directamente el Cádiz CF SAD, sino Sport City Cádiz, sociedad unipersonal vinculada al grupo empresarial del club y titular registral de las parcelas. La compradora tampoco es Make Mark, la mercantil que adquirió el principal paquete accionarial del Cádiz, sino Sepsus Media Group, sociedad unipersonal representada por Christian Septien.
La operación fue acordada el 30 de marzo, varios meses antes de que Septien fuese anunciado como nuevo presidente. Su elevación a público se produjo el 9 de julio, en plena reorganización accionarial e institucional del Cádiz CF.
El presidente presentó posteriormente la adquisición como una inversión inmobiliaria personal dentro de su cartera de negocios y señaló que el futuro del suelo estaría ligado a un posible uso industrial. Desde esa perspectiva, el riesgo jurídico y económico de los terrenos pasa a una sociedad de Septien, mientras Sport City Cádiz obtiene un derecho de cobro de siete millones estructurado en dos tramos muy diferentes.
La operación tampoco fue explicada públicamente en sus aspectos esenciales. El Cádiz CF anunció la venta de los terrenos y el cambio de propiedad, pero no detalló el calendario de pagos, las condiciones suspensivas, las garantías pactadas entre las partes ni el funcionamiento de las cláusulas económicas que articulan la operación.
Una operación explicada solo en sus grandes cifras
El Cádiz CF no ha ofrecido una explicación pública detallada sobre las condiciones de la compraventa. No ha aclarado el calendario de pagos, la ausencia expresa de intereses, las garantías frente al impago, el carácter condicionado de los últimos tres millones o la cláusula vinculada a una futura plusvalía.
La operación fue anunciada públicamente, pero nunca se explicaron aspectos esenciales de su estructura económica y jurídica, como el calendario de pagos, las condiciones suspensivas, las garantías pactadas o el funcionamiento de las cláusulas que regulan el precio. Todo ello forma parte de una de las operaciones patrimoniales más importantes vinculadas al club durante los últimos años.
Tampoco se ha explicado cómo se trasladarán a la sociedad deportiva los fondos que cobre Sport City Cádiz, si se destinarán a amortizar obligaciones dentro del grupo o qué relación guardan con las inversiones realizadas inicialmente en el proyecto Sportech mediante recursos vinculados a LaLiga Impulso.
La venta se ha conocido en un momento de profundas modificaciones dentro del Cádiz: cambio de presidente, reorganización accionarial, anuncio de una ampliación de capital y continuidad de Rafael Contreras como una de las figuras con mayor peso económico y ejecutivo en la nueva etapa.
La operación ya está formalizada, pero no todos sus efectos se han producido. Sport City Cádiz debe recibir todavía los cuatro pagos previstos entre agosto y noviembre y podría permanecer durante un periodo indeterminado a la espera de los tres millones finales.
La venta ya está formalizada. La Audiencia Nacional continúa pendiente de resolver el recurso sobre el procedimiento expropiatorio y buena parte del precio permanece ligada a acontecimientos futuros. Mientras tanto, la estructura elegida para la compraventa deja sobre la mesa numerosos interrogantes que el Cádiz CF todavía no ha respondido públicamente sobre una de las operaciones económicas más relevantes de su historia reciente.