Las hipotecas cambian en España: se pide ya una media de 174.866 euros y los bancos endurecen el acceso
Las hipotecas cambian de rumbo en España: se pide más dinero justo cuando los bancos endurecen el acceso
El importe medio de los nuevos préstamos para vivienda alcanza los 174.866 euros y el BCE mantiene los tipos tras la subida de junio, mientras el mercado hipotecario empieza a perder impulso.
El mercado de la vivienda entra en la segunda mitad de 2026 con una combinación que complica las decisiones de quienes necesitan financiación: se firman ligeramente menos préstamos, pero cada operación exige más dinero.
Los últimos datos del INE sitúan el importe medio de las nuevas hipotecas sobre viviendas en 174.866 euros, mientras el Banco Central Europeo (BCE) mantiene sus tipos oficiales después de la subida aplicada en junio.
En este escenario, comparar el coste completo del préstamo y no quedarse únicamente con el interés anunciado por el banco cobra especial importancia.
Menos hipotecas, pero préstamos cada vez más elevados
En mayo se inscribieron en los registros de la propiedad 42.213 hipotecas sobre viviendas, según los datos provisionales del INE. La cifra supone un descenso interanual del 0,1%, prácticamente un estancamiento respecto al mismo mes de 2025. La evolución del dinero prestado, sin embargo, dibuja una situación diferente.
El importe medio alcanzó los 174.866 euros, un 9,7% más que un año antes. Además, durante los cinco primeros meses de 2026 el número de hipotecas sobre viviendas aumentó un 6,2%, mientras que el capital prestado avanzó un 17,4%. El importe medio acumulado en ese periodo fue un 10,6% superior al registrado un año antes.
El tipo de interés medio de las nuevas operaciones sobre vivienda se situó en mayo en el 2,98%. También continúa siendo mayoritaria la elección del tipo fijo: el 60,9% de las hipotecas se constituyó con interés fijo y el 39,1% restante, con interés variable.
La diferencia no es menor para el bolsillo. Una hipoteca fija mantiene el mismo interés durante toda la vida del préstamo y permite conocer la cuota desde el principio. En una variable, en cambio, el interés se revisa periódicamente en función del índice de referencia y del diferencial pactado con la entidad.
El BCE mantiene los tipos después de subirlos en junio
El escenario financiero también ha cambiado durante el verano. El BCE decidió en junio elevar en 25 puntos básicos sus tres tipos oficiales. Desde el 17 de ese mes, la facilidad de depósito quedó en el 2,25%, las operaciones principales de financiación en el 2,40% y la facilidad marginal de crédito en el 2,65%.
En su reunión del 23 de julio, la institución optó por mantener esos niveles sin cambios. Para quienes buscan financiación, la decisión aleja por ahora un escenario inmediato de nuevos recortes y obliga a valorar las ofertas con unos costes financieros que siguen condicionados por la política monetaria.
A esto se suma un endurecimiento moderado de las condiciones de concesión durante el segundo trimestre. El movimiento puede traducirse en mayores exigencias para determinados perfiles, tanto en el precio ofrecido como en los requisitos necesarios para conseguir financiación.
El interés anunciado por el banco no cuenta toda la historia
En este contexto, el tipo nominal por sí solo no permite saber qué hipoteca resulta realmente más barata. La TAE ofrece una referencia más amplia porque incorpora elementos que pueden elevar el coste efectivo de la financiación, entre ellos determinadas comisiones, gastos y productos vinculados.
Seguros, tarjetas o cuentas asociadas pueden hacer que una oferta con un interés aparentemente reducido termine resultando menos competitiva.
También importan las condiciones exigidas para mantener las bonificaciones y las posibles comisiones relacionadas con una amortización anticipada.
El perfil del comprador sigue siendo determinante. Ingresos, estabilidad laboral, deudas existentes, ahorro disponible y patrimonio influyen en la propuesta final de cada entidad.
Las condiciones tampoco tienen por qué ser iguales para una vivienda habitual que para una segunda residencia o un inmueble adquirido para alquilar: en estos últimos casos, los bancos pueden limitar más el porcentaje financiado.
Con préstamos medios que ya rozan los 175.000 euros, pequeñas diferencias en el coste financiero pueden acumular cantidades importantes durante años.
Por eso, solicitar varias propuestas y comparar la TAE, las vinculaciones y las condiciones que permanecerán durante toda la vida de la hipoteca permite medir con mayor precisión cuánto costará realmente comprar una vivienda financiada.