La historia de El Rosal, de la Peña Cadista a los casi cinco millones de dinero público y las hipotecas ante Hacienda
La ciudad deportiva pasó al Cádiz CF en 1991, fue transformada con casi cinco millones de euros de subvenciones públicas y vuelve a servir como garantía de deudas tributarias
Síguenos en Google
La historia de El Rosal comenzó mucho antes de que existiera la Ciudad Deportiva Bahía de Cádiz. Los terrenos que hoy forman parte del patrimonio del Cádiz CF fueron adquiridos originalmente por una peña cadista impulsada por Manuel de Diego, uno de los presidentes históricos de la entidad.
Décadas después, aquellas instalaciones remodeladas con una importante inversión pública vuelven a aparecer en las cuentas del club por un motivo muy diferente: la constitución de garantías hipotecarias ante Hacienda. Pero los documentos históricos también revelan un detalle relevante sobre su transformación: el Cádiz CF cedió a la Diputación Provincial el uso de las instalaciones para actividades de deporte base durante un periodo de 25 años.
Las cuentas anuales de la temporada 2025/2026 recogen que el Cádiz CF ha aportado dos hipotecas sobre una de las fincas integrantes de su ciudad deportiva para solicitar la suspensión de la ejecución de liquidaciones tributarias que mantiene recurridas. También figura otra garantía hipotecaria a favor de la Tesorería General de la Seguridad Social, vinculada a una deuda concursal de la que quedan pendientes 17.800 euros.
La peña de Manuel de Diego y el origen de El Rosal
Para entender cómo llegó El Rosal a manos del Cádiz CF hay que remontarse a la Peña Cadista de Manuel de Diego. Según la información histórica recabada por este periódico, aquella entidad adquirió los terrenos con la intención de que terminaran sirviendo al club. De Diego habría impulsado incluso una previsión estatutaria para que, si la peña desaparecía, su patrimonio inmobiliario pasara al Cádiz.
En julio de 1985 se produjo un paso decisivo. La junta directiva de la Peña Cadista, presidida por Manuel de Diego, acordó ceder al Cádiz CF sus instalaciones sociales. La propia web oficial de la entidad recuerda las dificultades que tenía entonces el primer equipo para encontrar un lugar adecuado donde entrenarse sin deteriorar el césped del antiguo Carranza.
Aquella cesión no supuso todavía la adquisición definitiva de los terrenos. Según la historia publicada por el Cádiz CF, El Rosal pasó a ser propiedad del club en 1991. Por tanto, el origen de su titularidad no está en una cesión de suelo de la Diputación Provincial, sino en aquella iniciativa de aficionados que acabó incorporándose al patrimonio cadista.
La transformación de 2006 y los casi cinco millones de dinero público
El recinto experimentó una profunda transformación a partir de 2004. El 29 de julio de aquel año, la Diputación Provincial de Cádiz y el Cádiz CF suscribieron un convenio para financiar la primera fase de un campo de fútbol de césped en El Rosal. La subvención inicial ascendía a 334.027,79 euros.
El documento resulta especialmente revelador porque reconoce expresamente que el Cádiz CF era propietario de las instalaciones. La Diputación no aportaba unos terrenos propios al club, sino financiación para mejorar una ciudad deportiva que ya pertenecía a la entidad amarilla.
El proyecto contemplaba una transformación mucho más ambiciosa, con tres campos de césped artificial, uno de césped natural, vestuarios, residencia y graderío. Su presupuesto global estimado rondaba los 4,2 millones de euros, una cifra distinta de la subvención inicial concedida por la Diputación.
El acuerdo de 2004 fue ampliado el 20 de abril de 2005 y, según la documentación histórica recabada, el 20 de septiembre de 2006 se alcanzó otro acuerdo entre la Diputación, la Junta de Andalucía y el Cádiz CF para financiar actuaciones como los vestuarios y el graderío del campo principal.
La remodelación permitió reinaugurar en septiembre de 2006 la renovada Ciudad Deportiva Bahía de Cádiz. El complejo incorporó nuevas instalaciones para el primer equipo, la cantera y el fútbol base de la Bahía.
Las cuentas anuales del Cádiz CF recogen subvenciones de capital concedidas entre 2004 y 2008 para la construcción y mejora de El Rosal. Las aportaciones de la Diputación ascendieron a 2.639.283 euros y las de la Junta de Andalucía a 2.305.255 euros. En conjunto, 4.944.538 euros de financiación pública destinados a transformar las instalaciones deportivas.
El Cádiz CF cedió el uso de las instalaciones a la Diputación durante 25 años
El convenio de 2004 incorporaba una contrapartida por aquella financiación pública. Su cláusula cuarta establecía que el Cádiz CF cedía a la Diputación Provincial el uso de las instalaciones deportivas de El Rosal durante un periodo de 25 años para la realización de actividades relacionadas con el deporte base.
Ese uso quedaba condicionado a que no interfiriera con las competiciones oficiales ni con los entrenamientos del club. El Cádiz CF mantenía, además, las obligaciones de conservación, mantenimiento y vigilancia de las instalaciones.
La distinción es fundamental: la Diputación no adquiría la propiedad de los terrenos, pero sí obtenía un derecho de utilización de las instalaciones en las condiciones recogidas en el acuerdo.
Tomando como referencia el año 2004, el plazo de 25 años alcanzaría en principio hasta 2029. No obstante, para determinar su vigencia exacta es necesario comprobar desde cuándo comenzó a computarse, si fue modificado por los convenios posteriores y qué instalaciones concretas comprendía.
El documento examinado tampoco contiene una prohibición expresa de constituir hipotecas sobre los terrenos. Por tanto, la existencia de las garantías inmobiliarias actuales no permite concluir por sí sola que el Cádiz CF haya incumplido aquel acuerdo con la Diputación.
El Rosal ya estuvo hipotecado ante Hacienda
La utilización de El Rosal como garantía tributaria tampoco es nueva. El propio Cádiz CF informó el 8 de febrero de 2019 de la cancelación de unas hipotecas que habían gravado su ciudad deportiva para garantizar deudas aplazadas con la Agencia Tributaria.
Según aquella comunicación oficial, el club constituyó una primera garantía en junio de 2007 por un aplazamiento de 3,2 millones de euros, correspondiente a obligaciones tributarias de ejercicios anteriores. En 2009, después de nuevas operaciones de aplazamiento, la deuda garantizada alcanzó los 4,62 millones de euros.
La entidad anunció en febrero de 2019 que había satisfecho aquellas cantidades y obtenido autorización para cancelar las hipotecas. La fecha corresponde al anuncio público del club, no necesariamente al día exacto de su cancelación registral.
La situación descrita en las cuentas de 2025/2026 corresponde a garantías diferentes. La memoria señala que el Cádiz CF ha solicitado la suspensión de la ejecución de liquidaciones tributarias impugnadas y que, para respaldar esa petición, ha aportado «sendas hipotecas sobre una de las fincas integrantes de la Ciudad Deportiva Bahía de Cádiz».
También consta una hipoteca a favor de la Seguridad Social sobre fincas situadas en la zona de Puerto Real, pagos de Villanueva y El Rosal, como garantía de una deuda procedente del concurso de acreedores. El saldo pendiente de esa deuda asciende a 17.800 euros, una cifra que no debe confundirse con el valor de las fincas ni con el importe original de la garantía.
Estas operaciones no significan que Hacienda o la Seguridad Social se hayan quedado con los terrenos, ni que toda la ciudad deportiva esté hipotecada. Las hipotecas son garantías inmobiliarias que pueden constituirse a favor de administraciones públicas sin necesidad de que exista un préstamo bancario.
Las cuentas tampoco identifican la finca concreta afectada por las nuevas garantías tributarias, su valoración y el importe individual garantizado. No permiten establecer si coincide con alguno de los terrenos hipotecados anteriormente o con parcelas incorporadas al complejo durante las ampliaciones posteriores.
Queda igualmente por determinar si la finca hipotecada está comprendida en el ámbito de uso contemplado en el convenio de 2004 y si las condiciones de aquel acuerdo siguen vigentes. Son dos cuestiones distintas que requieren contrastar la documentación registral con los convenios firmados entre el Cádiz CF y la Diputación Provincial.